El presidente Javier Milei derogó el pasado jueves la ley de alquileres N° 27.551 a través de un decreto de necesidad y urgencia (DNU), en el que incluye más de 300 medidas que apuntan a modificar normativas y leyes, cuyo objetivo general es desregular la economía. La norma de locación de viviendas había sido aprobada durante el gobierno de Mauricio Macri.

Ahora bien, tras la derogación de la norma que regula los contratos de alquileres, a través del cual anteriormente se regían los acuerdos entre partes, surgen varias dudas sobre cómo serán los nuevos contratos y hacia dónde va el mercado si queda firme esta desregulación.

El DNU comienza a regir a partir del 29 de diciembre, ya que en el cuerpo del texto no tenía fecha de entrada en vigencia. En estos casos se aplica el artículo 5 del Código Civil y Comercial, que determina que “las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen”, informó ell medio Ámbito Financiero.

Aunque, este decreto también deberá pasar por el palacio legislativo. El DNU publicado el jueves deberá aprobarse en la Comisión Bicameral de DNUs de la Cámara de Diputados y el Senado. Aunque también puede ser objetado por el Poder Judicial, que tiene la potestad de no aprobar los artículos del decreto si considera que van en contra de otros derechos o si son inconstitucionales.

Con la desregulación, el sector inmobiliario tiene la posibilidad de tener una multiplicidad de contratos y que cada uno sea independiente del anterior, lo que lo haría "único e irrepetible", como señaló a Ámbito Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Respecto a la duración del contrato, al momento, los mismos tenían un plazo mínimo de 3 años, mientras que previo a la ley de alquileres era de 2 años. Sin embargo, con la derogación de la norma vigente y la modificación del artículo 1.198 del Código Civil y Comercial ya no existe un plazo mínimo de locación, sino que, según el decreto, "el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido".

Por su parte, Liotto afirmó que desde el CUCICBA intentarán que se aconseje a los propietarios que vuelvan a esquema de "contratos a 24 meses", que era un mercado que daba previsibilidad al inquilino y al propietario. El gerente comercial de Miranda Bosch, Andrés White, destacó que desde la inmobiliaria prevén que el mercado vaya hacia contratos de dos años, regidos por el Código Civil y Comercial.

Además, se otorga a las partes la libre elección de la moneda en la que se celebrará el contrato de locación. Es decir, que ya no regirá la obligatoriedad de que los contratos sean en pesos. Aunque el texto también agrega que el monto se puede determinar en cualquier tipo de moneda: "De curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes".

La canciller Diana Mondino aseguró a través de sus redes sociales que "en Argentina se podrán pactar contratos en Bitcoin" o en cualquier otra cripto, asimismo como en "especie o kilos de novillo o litros de leche". Respecto a la posibilidad de comercializar en diferentes monedas, la presidenta de CUCICBA afirmó que podría haber barrios dolarizados.

El decreto de "reconstrucción para las bases de la economía" de Javier Milei también modifica el artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación y otorga una "libertad de contratación", que implica que el propietario y el inquilino puedan ser "libres" de "celebrar un contrato y determinar su contenido".

Sin embargo, la relación de fuerzas entre el locador y el locatario no son las mismas, ya que el locador puede imponer sus reglas y el locatario tendrá que acatarlas o buscar otra propiedad, aseguran desde Ámbito.

La indexación del monto a pagar por el inquilino será convenido entre partes. Es decir que con el nuevo decreto, el Gobierno permitió a las partes "pactar el ajuste del valor de los alquileres", por el índice que crean conveniente y por el término que deseen, ya que no hay un plazo establecido, y que existe "libertad de contratación".

Sobre el aumento, Liotto afirmó a Ámbito que podría ser "cada tres meses" y mediante el índice de Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que realiza el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Aunque reconoció que en este punto, las partes deberán ponerse de acuerdo, por lo que "cada contrato será independiente del otro y tal vez hasta irrepetible".

Respecto a la garantía, con la ley de alquileres el inquilino otorgaba al propietario un depósito de un mes de alquiler (en pesos), que el propietario debía devolver al momento de finalización del contrato, actualizado. Con la derogación de la norma se dispuso que "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación". Aunque se aclara que "no podrá ser inferior a un plazo mensual".

Dentro del DNU se determinó que el inquilino puede abandonar el inmueble, pero abonando una "multa al propietario del 10% del total de los meses restantes hasta el final del contrato". Hasta ahora, con la ley se podía rescindir el contrato con previo aviso de 3 meses sin cargo adicional.

En cuanto a los contratos, los que ya están firmados continuarán su curso normal. Es decir, que seguirán regidos por las normas que estaban vigentes al momento de la firma, ya que las leyes no son retroactivas. En esos inquilinos, las nuevas normas - en caso de ser aprobadas por el Congreso y que no sean objetadas por la Justicia - impactarán al momento que necesiten realizar un nuevo contrato de locación.